Можно ли проводить сделку с квартирой под обременением?

В нашем государстве сделки под обременением невозможны.

Если банки и страховые компании, проводя свою проверку, упустили этот факт, то при регистрации перехода права собственности, обременение обязательно обнаружится и сорвет сделку.

Банк или страховая компания не выезжает на квартиру, не разговаривает с соседями. Они составляют свое мнение только на основе просмотренной документации.

Чтобы не получить свои документы обратно и не потерять все расходы, связанные со сделкой – оплату пошлин, страховки, процентов за выдачу кредита, банковских ячеек или аккредитивов – следует провести юридическую проверку квартиры непосредственно перед сделкой.

Проверку недвижимости предлагает большинство компаний, которые дорожат своей репутацией, в том числе и Агентство ЦДН. Такая процедура имеет свою специфику и отличается от экспертизы, проводимой силами банка.

Перейти к услуге: Юридическая проверка квартиры

В чем состоит проверка квартиры банком? 

1. Банки проверяют текущее состояние документов на квартиру.

Их не интересует ее прошлое: предыдущие переходы права собственности, обременения, наложенные на квартиру ранее, детали предыдущих переходов прав собственности – супружеские доли, не наделенные долями дети участвовавшие в приватизации, наследственные доли... Особенно важно знать, учтены ли интересы всех наследников при вступлении в наследство по завещанию, есть даже такое понятие – обязательная доля в наследстве. Квартира, участвующая в сделке, может находиться в процессе судебных разбирательств, но на момент запроса банка не быть под обременением. Однако через пару недель, по решению суда, или органов власти, оно может возобновиться. Поэтому данному пункту следует уделить особое внимание. Юридический отдел агентства недвижимости тщательно изучает всю историю квартиры и налагавшихся на нее обременений.

2. Проверяется история лиц, которые были зарегистрированы в данной квартире.

Имеют ли они право пожизненного проживания, даже после перехода права собственности? В эту категорию попадают отказники от приватизации, дети, не участвовавшие в ней в 90-х годах (позже это право стало обязательным для всех детей). Надо понять, что объединяет собственников, связывают ли их, например, брачные отношения. Как и откуда они получили право собственности на эту квартиру.

3. Один из основных видов юридической проверки квартиры – проверка на дееспособность.

Как правило, при купле-продаже квартиры приходится иметь дело с физическими лицами. Они, в отличие от юридических лиц, имеют понятие дееспособности, которая наступает при достижении лицом восемнадцатилетнего возраста. Однако из-за каких-либо заболеваний, наркотической или алкогольной зависимости, человек может быть по решению суда ограничено либо полностью лишен дееспособности. Тем не менее, не каждый гражданин, который не отдает отчет своим действиям, состоит на учете в психическо-неврологическом диспансере. В связи с этим для экспертов, ведущих сделку, очень важны умения и навыки оценки адекватности поведения человека. У опытного риэлтора всегда присутствует профессиональное чутье, которое поможет оценить ситуацию. Есть оно и у наших специалистов.

В моей практике было много случаев, когда мы не допускали до сделки квартиру, несмотря на горячее желание клиента ее приобрести. Если клиент настаивал на своем, то он подписывал документ, предупреждающий о возможных последствиях сделки. Этот клиент всегда в дальнейшем мог обратиться к нам за юридической помощью, но, главное, он получал от нас настоятельную рекомендацию провести титульное страхование данной сделки. Этот вид страхования защищает от риска материальных потерь, которые может понести новый собственник при признании сделки недействительной. И, кстати, квартиры, которые мы забраковали, в страховых компаниях проверку проходили.

Титул квартиры — это риск юридической потери права собственности на недвижимость.

1. Страхование здоровья и жизни заемщика, которой берет ипотеку (потеря трудоспособности, 1 и 2 группы инвалидности, смерть);

2. Страхование от утраты недвижимости из-за стихийных бедствий и т.д.(кроме форс-мажорных обстоятельств);

3. Страхование от потери права собственности, или титульное страхование (если сделка признана недействительной).