Предоставляем письменное юридическое заключение по результатам проверки. Срок выполнения до 3-х рабочих дней.
Зачем нужна проверка документов на квартиру
Экспертиза объектов недвижимости позволяет убедиться, что в отношении выбранной вами квартиры не существует никаких препятствий для совершения сделок купли-продажи или обмена. А это значит, что никто не сможет оспорить ваше право на владение приобретенной квартирой!
Проверить квартиру нужно обязательно до внесения аванса, потому что в случае обнаружения мошеннических схем или обременений, препятствующих покупке, вы не сможете вернуть эти деньги обратно.
Согласитесь, что даже потеря 30 тыс. рублей аванса является неприятностью, а, пренебрегая профессиональной проверкой документов, можно потерять целую квартиру. Нельзя рисковать всеми своими ресурсами ради сиюминутной выгоды! Мы встречались с людьми, которые бы очень хотели повернуть время вспять и обратиться к эксперту, чтобы получить надежные юридические гарантии.
Как долго идет проверка сведений об объектах недвижимости?
В Москве эта процедура занимает от 1 до 3 рабочих дней, в Московской области срок исполнения может увеличиться до 5 рабочих дней.
Читайте также: Что такое юридическое заключение в проверке недвижимости?
Длительность проверки зависит от следующих факторов:
- Жилая площадь неоднократно переходила «из рук в руки»;
- Квартира ранее выступала предметом судебного разбирательства, вследствие чего требуется изучение его итогов и контроль наличия незакрытых судебных споров;
- Сомнения в законности приватизации;
- В квартире ранее были прописаны лица, ушедшие в армию, проходящие лечение в наркологической клинике или психоневрологическом диспансере, а также отбывающие срок заключения и т.д.
Чем вы рискуете, отказываясь от проверки квартиры на обременения перед покупкой:
Если проверка юридической чистоты не была проведена, то существует вероятность, что суд может признать сделку недействительной или удовлетворить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Это может произойти, если:
- При приватизации квартиры ранее несовершеннолетнему, который прописан в ней, не была выделена его доля. Даже по истечении нескольких лет указанное лицо вправе обратиться в суд и оспорить ваши права на данную жилплощадь;
- До момента приватизации на данной жилплощади был прописан гражданин, осужденный и отбывавший наказание в местах лишения свободы. Если к моменту его возвращения квартира будет продана, то он может оспорить сделку через суд, и его иск будет удовлетворен. Это же касается возвращения граждан, отслуживших в армии или признанных на момент совершения сделки умершими или пропавшими без вести ;
- Собственник выставленной на продажу квартиры является недееспособным или ограниченно дееспособным, поскольку состоит на учете в ПНД. В таком случае, после завершения сделки без предварительной проверки квартиры на чистоту, он может обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки незаконной. Он, например, может заявить, что на момент подписания договора не отдавал отчет своим действиям или находился в состоянии наркотического или алкогольного опьянения (соответствующие справки должны прилагаться);
- На квартиру было наложено обременение (договор ренты, залог, арест и т. д.). При заключении сделки собственники жилплощади могут умолчать об этом, однако при государственной регистрации документов данное обстоятельство вскроется;
- На данной жилплощади могут проживать или быть зарегистрированы люди, не имеющие никакого отношения к собственникам – они тоже имеют право пользования указанной квартирой.
Как проверить квартиру перед покупкой?
- Юридическая проверка правоустанавливающих документов на недвижимость. На данном этапе наши специалисты проверяют подлинность и правильность оформления всех правоустанавливающих документов на квартиру: договора дарения, купли-продажи, мены, ренты, вступивших в законную силу решений суда, свидетельств о праве на наследство.
- Юридическая экспертиза истории квартиры. Эксперт нашей компании заказывает выписку ЕГРП, которая позволяет выяснить, кому ранее принадлежала квартира, какие сделки и сколько раз с ней совершались, накладывались ли на неё аресты или другие обременения. На этом этапе оценивается правомочность ранее заключенных договоров купли-продажи, тщательно проверяется законность всех операций с данным объектом недвижимости.
- Юридическая проверка качества квартиры. На этом этапе наши специалисты изучают документы БТИ с целью выявления несогласованных в законном порядке перепланировок или переустройств.
- Юридическая проверка продавца. На этом этапе наши специалисты проверяют подлинность паспорта продавца по таким внешним признакам, как отсутствие исправлений, подчисток, наличие и расположение в правильном порядке всех страниц, срок действия.
- Юридическая проверка прав третьих лиц. На данной стадии определяется наличие обременения на приобретаемую недвижимость. Для этого запрашивается расширенная выписка из домовой книги. Она позволяет проверить, кто зарегистрирован в квартире, сохраняют ли эти лица право проживания при ее продаже. Также проводится работа по выявлению лиц, которые отказались от приватизации, но имеют право пользования жилой площадью, проверяется наличие согласия супруга на продажу и т.д.
- Юридическая проверка собственника на текущее банкротство и признаки банкротства, фигурирует ли продавец в базах займов. Есть ли у него просрочки по кредитам, и обязательства перед другими организациями.
Как самостоятельно проверить квартиру при покупке?
Генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин так комментирует этот вопрос: “Мне уже не так просто ответить – я занимаюсь углубленными юридическими проверками с 2005 года и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся.
Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.
Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения. Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.
Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги.
Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на нас. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.
Если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:
1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;
2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;
3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке.
Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки.
4) Как еще можно проверить квартиру при покупке на чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами, можно ли проверить квартиру через сайт недвижимости?
Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение. Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается.
Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое. Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить. Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.
5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру. Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.
Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей. Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией. Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».
Опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге. Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только агентства недвижимости.
6) Проверить квартиру бесплатно - реально? Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.
Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия». Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости ЦДН составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах). Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия». Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.
А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем.
7) Как еще можно проверить квартиру перед покупкой? Например проверить справки, предоставляемые продавцом. Люди им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам. У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас;
8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника. Но архивные данные по предыдущим владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов. Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день;
9) Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию. Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно. Поэтому будьте бдительны.
Можно ли проводить сделку с квартирой под обременением?
В нашем государстве сделки под обременением невозможны.
Если банки и страховые компании, проводя свою проверку, упустили этот факт, то при регистрации перехода права собственности, обременение обязательно обнаружится и сорвет сделку.
Банк или страховая компания не выезжает на квартиру, не разговаривает с соседями. Они составляют свое мнение только на основе просмотренной документации.
Чтобы не получить свои документы обратно и не потерять все расходы, связанные со сделкой – оплату пошлин, страховки, процентов за выдачу кредита, банковских ячеек или аккредитивов – следует провести юридическую проверку квартиры непосредственно перед сделкой.
Проверку объектов недвижимости предлагает большинство компаний в Москве, которые дорожат своей репутацией, в том числе и Агентство ЦДН. Такая процедура имеет свою специфику и отличается от экспертизы, проводимой силами банка.
В чем состоит проверка квартиры банком?
1. Банки проверяют текущее состояние документов на квартиру.
Их не интересует ее прошлое: предыдущие переходы права собственности, обременения, наложенные на квартиру ранее, детали предыдущих переходов прав собственности – супружеские доли, не наделенные долями дети участвовавшие в приватизации, наследственные доли... Особенно важно знать, учтены ли интересы всех наследников при вступлении в наследство по завещанию, есть даже такое понятие – обязательная доля в наследстве. Квартира, участвующая в сделке, может находиться в процессе судебных разбирательств, но на момент запроса банка не быть под обременением. Однако через пару недель, по решению суда, или органов власти, оно может возобновиться. Поэтому данному пункту следует уделить особое внимание. Юридический отдел агентства недвижимости тщательно изучает всю историю квартиры и налагавшихся на нее обременений.
2. Проверяется история лиц, которые были зарегистрированы в данной квартире.
Имеют ли они право пожизненного проживания, даже после перехода права собственности? В эту категорию попадают отказники от приватизации, дети, не участвовавшие в ней в 90-х годах (позже это право стало обязательным для всех детей). Надо понять, что объединяет собственников, связывают ли их, например, брачные отношения. Как и откуда они получили право собственности на эту квартиру.
3. Один из основных видов юридической проверки квартиры – проверка на дееспособность.
Как правило, при купле-продаже квартиры приходится иметь дело с физическими лицами. Они, в отличие от юридических лиц, имеют понятие дееспособности, которая наступает при достижении лицом восемнадцатилетнего возраста. Однако из-за каких-либо заболеваний, наркотической или алкогольной зависимости, человек может быть по решению суда ограничено либо полностью лишен дееспособности. Тем не менее, не каждый гражданин, который не отдает отчет своим действиям, состоит на учете в психическо-неврологическом диспансере. В связи с этим для экспертов, ведущих сделку, очень важны умения и навыки оценки адекватности поведения человека. У опытного риэлтора всегда присутствует профессиональное чутье, которое поможет оценить ситуацию. Есть оно и у наших специалистов.
В практике агентства ЦДН было много случаев, когда мы не допускали до сделки квартиру, несмотря на горячее желание клиента ее приобрести. Если клиент настаивал на своем, то он подписывал документ, предупреждающий о возможных последствиях сделки. Этот клиент всегда в дальнейшем мог обратиться к нам за юридической помощью, но, главное, он получал от нас настоятельную рекомендацию провести титульное страхование данной сделки. Этот вид страхования защищает от риска материальных потерь, которые может понести новый собственник при признании сделки недействительной. И, кстати, квартиры, которые мы забраковали, в страховых компаниях проверку проходили.
Титул квартиры — это риск юридической потери права собственности на недвижимость.
В риэлторской практике используются три вида страхования:
Страхование здоровья и жизни заемщика, которой берет ипотеку (потеря трудоспособности, 1 и 2 группы инвалидности, смерть);
Страхование от утраты недвижимости из-за стихийных бедствий и т.д.(кроме форс-мажорных обстоятельств);
Страхование от потери права собственности, или титульное страхование (если сделка признана недействительной).
Проверка квартиры в новостройке от застройщика в два этапа:
Первый этап проверки – финансовый.
Это спокойное сопоставление предложения застройщика и возможностей покупателя. Задача – оценить схожие предложения от других застройщиков, сравнить их и выбрать наиболее подходящее. Зная, какими ресурсами он обладает, агенты могут понять, что выгоднее – вложиться в новостройку, или купить аналогичную квартиру на вторичке в этом же районе.
Это особенно важно, если человек в ожидании окончания строительства вынужден арендовать жилье, гасить ипотечный кредит и одновременно откладывать деньги на отделку новой квартиры. Ни один застройщик не будет отговаривать клиента от покупки квартиры у него, но мы, тщательно взвесив все обстоятельства, можем предложить вариант, наиболее полно отвечающий запросам потенциального покупателя.
Второй этап – проверка документации на объект.
В агентстве проверяют учредительные документы застройщика, разрешения на строительство, соответствие типа участка его назначению. Что перечень документов соответствует действующему законодательству и в их оформлении нет ошибок, а у лица, поставившего свою подпись, есть соответствующие полномочия, например, доверенность.
Особую важность имеет оценка технических условий на подведение коммуникаций и понимание того, могут ли они полностью обеспечить запланированное количество квартир. Это непросто, и для того, чтобы научиться правильной интерпретации результатов проверки, агенты проходят специальное обучение.
Что такое юридическое заключение в проверке недвижимости?
Является ли этот документ гарантией?
Письменное юридическое заключение предоставляемое по результатам проверки квартиры – это компактный, структурированный, основанный на актуальной информации документ, который готовится и подписывается исполнителем (риэлтором), заверяется его руководителем и юридическим отделом. Он содержит информацию, достаточную для принятия решения о выходе на сделку.
Что дает заключение юридической экспертизы о квартире? Как это может гарантировать чистоту сделки купли-продажи?
Если в результате проверки у специалистов возникают хотя бы малейшие сомнения, мы настоятельно рекомендуем клиенту отказаться от сделки с данной недвижимостью. Помните, обратившись за услугой проверки юридической чистоты квартиры, в первую очередь - вы получаете экспертное мнение независимой организации, осуществляющей проверку и являющейся незаинтересованной стороной.
Агентство недвижимости не является страховой компанией и не может возместить убытки клиента в случае его проигрыша в суде по иску третьих лиц. Но мы всегда предлагаем покупателям недвижимости, помимо проверки юридической чистоты квартиры силами агентства, застраховать риск утраты права собственности, обратившись в надежную страховую компанию. Финансовая гарантия (полис) от страховой компании и юридическое заключение от агентства, дополняют друг друга тем, что обе компании специализируются на разных вещах.
Т.е. находясь в офисе агентства недвижимости, я могу воспользоваться юридическими услугами и получить ответы на свои вопросы?
Да, конечно! Вы можете обратиться в центральный офис агентства ЦДН на Зубовском бульваре по телефону 8 (495) 661-31-75 с понедельника по пятницу с 09 до 21 часа, или же договориться о встрече в выходные дни с 10 до 18 часов.