Часть 1
Владельцы квартир в старых домах всегда найдут в них недостатки.
Конечно, со времен «хрущевок» планировки постепенно становились менее аскетичными, но и потребности новоселов постоянно росли. Узкие прихожие, совмещенные санузлы, проходные комнаты – все это частенько преобразовывалось хозяевами в более удобную, на их взгляд, конфигурацию. Даже в домах 70-х годов, где квартиры были куда комфортабельнее, встречались досадные промахи. В одном из них шестиметровая лоджия, объединяющая комнату и кухню, имела единственный вход – из комнаты, что вынуждало жильцов в массовом порядке прорубать дополнительные двери из кухонь и в итоге привело к конфликту с надзорным органом.
Так можно ли «подогнать под себя» неудобную планировку, и какие правила надо соблюдать, чтобы не нажить при этом неприятностей? Что и как может осложнить жизнь владельцу квартиры, которая была «слегка обработана напильником»?
Для начала разберемся с терминологией: есть понятие «перепланировка», а есть – «переоборудование». Чем они отличаются?
Переоборудование – это внесение незначительных изменений, например разборка перегородки между туалетом и ванной комнатой и перемещение самой ванны без изменения площади «мокрой точки». Ликвидация стенного шкафа, перемещение двери в не несущей стене, перенос кухонной мойки и, по согласованию с Мосгазом, газовой плиты – эти работы тоже являются переоборудованием. Все это при сделках с квартирой не вызывает никаких трудностей, но изменения должны быть отражены на ее плане. Для переоборудования не требуется разработка проекта, но вызвать представителя БТИ для внесения изменений в документы все же придется.
Перепланировка представляет собой более масштабные изменения, которые требуют согласования с Мосжилинспекцией.
Незначительные, но выходящие за рамки переоборудования переделки могут быть выполнены в соответствии с эскизом и перечнем планируемых работ, предоставленными собственником. Если же изменения затрагивают конструктивную прочность здания и его архитектурный облик, то работы должны вестись на основании проекта, выполненного уполномоченной организацией.
Перепланировкой, например, является устройство двери или прохода в несущей стене (что, кстати, разрешается не во всех типах домов и может зависеть от этажа), а также полная разборка ненесущей стены. Кстати, ее снос меняет площадь помещения, что должно отразиться в плане БТИ. Недавно в одной из квартир, которой занимается агентство ЦДН, был закончен ремонт с перепланировкой. Это была маленькая, 57 кв. метров, «трешка» в старом доме. Теперь она представляет собой большую «двушку» площадью 60 кв. метров.
Другой пример – изменение конфигурации «мокрой точки». Ее площадь можно даже увеличить, но не за счет комнаты, если только квартира не находится на первом этаже или над нежилым помещением, например, над магазином.
Кстати, купив новостройку с так называемой «свободной планировкой» и возводя перегородки не там, где они намечены застройщиком, собственник, иногда не осознавая того, тоже осуществляет перепланировку. Например, он присоединяет к комнате часть прихожей, тем самым увеличивая жилую площадь. В этом случае следует сообщить об изменениях в БТИ для корректирования техпаспорта объекта.
Когда в квартире установлена газовая плита, то нельзя объединять кухню и комнату – то есть, «однушку» в этом случае переделать в студию не получится. По правилам безопасности, спальная зона должна быть отделена от помещения, где есть газовые приборы, стеной или дверью. А вот двухкомнатная квартира, переоборудованная таким образом, по документам станет однокомнатной.
В последнее время стало модно объединять застекленную лоджию с комнатой. Это допустимо только тогда, когда приборы отопления туда не выносятся. Саму лоджию расширять, вынося за габариты дома, тоже нельзя.
Поскольку речь пошла о лоджиях, затрону еще один момент, технически относящийся, пожалуй, к переоборудованию, но иногда препятствующий проведению сделки – это остекление лоджий и размещение на фасадах наружных блоков кондиционеров. Есть дома, где это категорически запрещено – и не обязательно это должен быть дом, представляющий собой объект культурного наследия – иногда подобные требования устанавливает, например, ТСЖ в современных домах.