Как подготовить квартиру к показу?
Если завтра просмотр. Как готовиться к визиту покупателя квартир?
Есть восточная поговорка: «Ворон называет воронят беленькими, а еж ежат – мягонькими!» Для продавца его квартира самая лучшая. Лучшая в районе, лучшая среди квартир в домах типа П-44, а то и вообще лучшая в мире, ведь это же его дом, а с ним связано так много воспоминаний и переживаний… Когда просмотров много, а продажа затягивается, собственник начинает обижаться на всех, кто неспособен увидеть замечательные качества его жилища, что совсем не идет на пользу делу.
Часто продавцы упускают из виду, что квартира, выставленная на продажу, становится товаром. Быстрая и выгодная продажа квартиры теперь является главной целью собственника и его семьи и накладывает отпечаток на их повседневную жизнь.
Стоимость – это всегда предмет обсуждения с агентом, действующим в интересах продавца, и торга с покупателем. Именно поэтому, прежде чем разместить рекламное объявление о продаже квартиры, наш эксперт приходит туда и, на основании увиденного, предлагает собственнику максимально возможную цену и план действий по предпродажной подготовке.
Профессионалы рынка знают, насколько важно первое впечатление от квартиры и как опасны мелочи, могущие вызвать эмоциональное отторжение у покупателя. Советов на эту тему в интернете масса, поэтому я хочу остановиться на случаях из практики и коснуться тем, оставшихся за рамками обсуждения в большинстве попадавшихся мне на глаза публикаций:
1) Квартира должна встречать посетителя уютом и создавать ощущение комфорта, который вот-вот станет принадлежать ему.
Рискуя повториться, скажу, что она должна быть похожа на гостиничный номер, где не осталось никаких следов от пребывания предыдущего постояльца. Нам приходилось для создания атмосферы уюта самим вешать тюлевые занавески – у хозяина их почему-то не было, заменять лампочки на более мощные и буквально заставлять хозяина убирать с видных мест разное имущество и предметы личной гигиены. Кстати сказать, набивать ими кладовку до потолка тоже нельзя! Стенные шкафы, гардеробные, кладовки – все они тоже должны быть доступны для осмотра покупателем.
2) Из всех домочадцев на просмотре должен присутствовать только собственник, остальных членов семьи следует отправить в парк или на шопинг.
Хорошо, если он наденет опрятный повседневный костюм и не будет пытаться разговаривать с покупателем, как со старым приятелем – общение должно быть корректным и лишенным ярких эмоций. Вообще, лучше весь разговор поручить вашему агенту. Это не значит, что собственник должен играть с покупателем в молчанку, но опытный риэлтор может сразу отсечь вопросы, не относящиеся к сделке, и не будет снабжать гостя, которого он и собственник видят впервые, излишней информацией.
3) Особое внимание надо уделить домашним животным.
Нам пока не попадались клиенты с экзотикой – обезьянами, енотами, лисами и т.д., но собак, особенно крупных пород, мы советуем в часы показа отправить с кем-то погулять. С кошками проще – как правило, они уходят от чужого человека в дальний угол и могут так спрятаться, что их и хозяин не найдет. Главная задача – обеспечить отсутствие их запаха, промыть лоток и заменить наполнитель.
Очень многие мои коллеги рекомендуют в момент показа обеспечить в квартире аромат кофе и свежей выпечки. Я добавлю от себя, что они не только способствуют атмосфере уюта, но и поглощают другие, нежелательные запахи, если помещение не успели как следует проветрить. Вообще, к теме запахов мы будем возвращаться не один раз – считается, что роль обоняния при выборе квартиры стоит на втором месте после зрения.
4) Как я уже сказал, покупатель приходит не оценивать индивидуальность хозяина, выраженную в предметах обстановки и декора квартиры, поэтому интерьер должен стать максимально обезличенным.
А вот его аккуратность он оценивать, скорее всего, будет, поэтому надо, как минимум, стереть пыль с мебели и плафонов светильников, вымыть полы и окна. Проверьте клавиши выключателей и прилегающие к ним участки обоев – они могут оказаться запачканными, отставшие участки обоев тоже следует подклеить. То же самое касается и чистоты дверных ручек. Сами же выключатели и розетки не должны болтаться и выскакивать из стены, когда из них вынимают вилку.
Неплохо бы привести в порядок и сантехнику. В нашей практике был случай, когда сильный негатив покупателя вызвал смеситель умывальника, издававший негромкий шум в некоторых режимах работы (реальный случай, правда, при сдаче в аренду.) Старые чугунные ванны имеют запас прочности на века, но их эмаль может иметь сколы и потертости. Современные технологии ремонта позволяют обновить внутренность ванны путем нанесения акрилового покрытия. Все трубы не должны иметь протечек. Если они были в прошлом, следует устранить малейшие их следы.
Даже исправные трубы, покрашенные в незапамятные времена несколькими слоями краски разных цветов и типов, представляют собой неприглядное зрелище – их надо аккуратно покрыть однотонной краской, предварительно удалив отслаивающееся остатки старой. Места примыкания раковины, кухонной мойки и мебели к стенам надо проверить и, при необходимости, обработать свежим герметиком. Как правило, запах краски и герметика в умеренном количестве способствует «обезличиванию» квартиры, маскирует запах старого жилья и, особенно, старой сантехники, который может вызвать чувство такой брезгливости, что покупатель дальше прихожей не пойдет. Однако не надо увлекаться долго сохнущими материалами с резким запахом – придти на просмотр может и астматик, и женщина, ждущая ребенка, да и вам самим там еще придется жить какое-то время.
5) Не ликвидировав эти мелкие и привычные для хозяина особенности квартиры, можно спровоцировать покупателя на торг.
Да, эта работа может стоить денег – не каждый собственник располагает умением, инструментами и временем для мелкого косметического ремонта. Но практика показывает, что 1% от стоимости квартиры, особенно старой и неухоженной, вложенный в такой ремонт, может, как минимум, удержать цену на заявленном уровне или даже незначительно поднять ее. Мы уже говорили о ремонте силами агентства ЦДН «убитых» квартир, приобретаемых в инвестиционных целях.
То, о чем мы сейчас ведем речь, можно считать облегченным вариантом такого подхода – ваш актив тоже становится более ликвидным, разница только в масштабах вложения и выигрыша.