Как вел себя рынок жилья до 2008 года?

Он «работал» на продавцов квартир: цены росли ежедневно, их подстегивал повышенный спрос. Теперь мы имеем зеркальную картину: продавцов больше, чем покупателей. 

Собственники хотят продать дороже, покупатели – купить дешевле. В этой статье мы рассмотрим поэтапный процесс продажи.

1.Предпродажная подготовка квартиры

Нет, речь пойдет не о ремонте. Каждый новый собственник «видит» свой ремонт по-разному. И, вложив в ремонт немалые деньги, вы вряд ли вернете всю сумму назад. Если уж дела в помещении совсем плохи, то можно лишь освежить его легкой косметикой. Но совершенно необходимо показать «пространство»: убрать лишние вещи в шкафы, сделать уборку, при просмотре квартиры раздвинуть на окнах темные шторы, застелить постели, сложить диваны. На кухне убрать с обозрения кастрюли, тарелки и др посуду. Перед приходом потенциальных покупателей неплохо сготовить что-нибудь вкусное и ароматное. Этими нехитрыми действиями Вы создадите у потенциального покупателя благоприятное впечатление о своей квартире.

Самая большая ошибка продавцов – завышенные ожидания! Выставляя квартиру по заведомо завышенной цене, Вы вряд ли дождетесь покупателей, либо они придут тогда, когда рынок и сам «подрастет» до Вашей стоимости. С учетом сегодняшнего низкого темпа роста цен на недвижимость ждать Вам придется долго. Для того, чтобы узнать реальную стоимость Вашей квартиры, надо изучить информацию о продажах в Вашем районе аналогичного жилья в домах подобного типа, этажности, удаленности от метро, состоянию. размеру кухни. Всё это можно найти в открытых источниках: сайты, печатные издания, телефонные консультации с представителями агентств недвижимости и т.д. Ориентироваться надо не на самый высокий уровень цен, а на среднюю арифметическую величину между нижней и средней ценой выставляемых на продажу квартир. При возникновении интереса к Вашей квартире у двух и более покупателей можно, при умелой работе специалиста, значительно повысить цену объекта и продать квартиру по более выгодной для Вас цене. Если же Вы ставите себе задачу продать жилье быстро, то цена должна быть ниже нижней на 10-20%.

3. Как себя вести при показе квартиры и при торге

«Одеваем» на лицо улыбку, предлагаем тапочки и показываем свое жилье, делая акцент на самых лучших местах Вашей квартиры, рассказывая о достоинствах просторного коридора, солнечной стороне, новых окнах, установленных счетчиках воды и т.д., в зависимости от того, что Вы сами считаете лучшим в продаваемом объекте. И акцентируете внимание «смотрителей» на хороших, спокойных соседях, новой двери, преимуществах инфраструктуры(дет сады, школы, церкви, магазины, аптеки, клубы и т.д.). Ведем себя спокойно и доброжелательно. Если Вы будете внимательно наблюдать за гостями и заметите их явный интерес к квартире, старайтесь не торопиться с уступками, аргументируйте тем, что Вам надо посоветоваться, Вы должны подумать… Вариантов много. Главное выслушать их предложение. Когда с продавцами работают специалисты по продаже недвижимости, то собственники чувствуют себя при показе и торге более комфортно и так не нервничают, да и отстаивать свои интересы умеют не все. А специально обученные этому люди будут защищать Ваши интересы, т.к. знают до какого предела можно снизить цену, либо есть прямая задача от клиента её поднять.

4 Сделка

Напомню, дорогой читатель, что в данной статье мы рассматриваем не альтернативную, а простую сделку купли-продажи квартиры. Итак: когда стороны договорились о цене, Ваша задача обеспечить себе безопасность получения денег, а задача покупателя состоит в проверке юридической чистоты квартиры до сделки. Для передачи Вам денег лучше всего подходит аренда банковской ячейки. Продавец, покупатель и выбранный по договоренности сторон банк, подготавливают трехсторонний договор аренды банковской ячейки и согласовывают условия доступа к выемки денежных средств. Как правило, в условиях доступа к ячейке банка будет прописано, что продавец имеет доступ к своим деньгам при предоставлении своего экземпляра ДКП, зарегистрированного в органах регистрации прав на недвижимое имущество на нового владельца. Теперь очередь подписания договора купли-продажи (ДКП) объекта недвижимости. Сам ДКП должен быть грамотно составлен и в соответствующей форме (существует две формы: простая письменная форма (ППФ) или нотариальная форма), чтобы он был принят и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

5. Дальнейшие действия сторон

Грамотно составленный в простой письменной форме и подписанный участниками сделки договор не обязательно заверять у нотариуса. Но совершенно необходимо сдать договор на государственную регистрацию. Приезжаете туда, занимаете очередь, отстояв её Вы сдаете свои документы на право собственности и новый договор с покупателем. Вам дают расписку-опись сданных документов. Примерно через 2 недели Вы вновь возвращаетесь сюда, опять занимаете очередь и, отстояв её, наконец, получаете новые зарегистрированные на нового владельца документы. Новый владелец обретает зарегистрированный договор и новое свидетельство о собственности, продавец – свои экземпляры. Со своими экземплярами продавец отправляется в банк и забирает свои деньги из ячейки.

6. Передача квартиры новому владельцу.

Далее бывший владелец выполняет пункты взятых на себя обязательств по освобождению квартиры, прописанные в ДКП. В обговоренный и прописанный в договоре срок необходимо юридически освободить квартиру, т.е. выписаться всем зарегистрированным там лицам. Затем идет физическое освобождение объекта, т.е. вывоз мебели и личных вещей. И вот теперь, когда все условия по договору выполнены, подписывается акт приема-передачи квартиры, который является неотъемлемой частью Договора Купли Продажи квартиры. Этот документ тоже не нуждается в заверении у нотариуса, но имеет важное значение для обоих сторон, а именно: если после получения документов новым владельцем, но до его подписания произойдет какой-либо форс-мажор с квартирой(пожар, затопление соседей …), то ответственность по этому факту несет продавец. Если же что-то произойдет после его подписании, но до физического и юридического вселения нового правоприобретателя, то вся ответственность по форс-мажору ложиться на его плечи.

В данной статье, дорогой читатель, мы рассмотрели лишь общие моменты процесса простой (не альтернативной) продажи квартиры. Чаще всего дело это хлопотное, требующее терпения, гораздо больше знаний и много-много времени.

В любом случае, Вы можете лично, приехав в офис, или по телефону получить исчерпывающую информацию по интересующим Вас вопросам у ведущих экспертов нашей компании, либо заказать юридическое сопровождение сделки. При необходимости специалисты ЦДН могут встретиться с Вами в удобном для Вас месте и в удобное для Вас время.