С 1 января 2015 года при расчете налога на недвижимое имущество учитывается его кадастровая стоимость, которая должна быть близка к рыночной стоимости, но не превышать ее.
На практике же кадастровая стоимость объектов порой оказывается значительно выше.
Однако ее размер может быть пересмотрен.
На данный момент оценка кадастровой стоимости недвижимости осуществляется государством в массовом порядке на основании рыночной информации и исходя из экономических характеристик объекта. На конкурсной основе региональные власти либо органы местного самоуправления заключают договор с независимой оценочной компанией, специалисты которой проводят оценку объекта без выезда на место. В связи с этим индивидуальные особенности объекта (такие как текущее состояние, транспортная доступность и пр.), как правило, не учитываются, что влечет за собой ошибки.
С 1 января 2017 года согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровую стоимость объектов недвижимости будут определять специально созданные для этого бюджетные учреждения. Собственники смогут предоставлять в указанные организации декларации о характеристиках принадлежащих им объектов недвижимости и впоследствии направлять замечания к промежуточным отчетным документам, а также заявления об исправлении методологических и технических ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости объектов.
Когда вступит в силу упомянутый Закон, у юридических лиц уже не будет необходимости до обращения в суд предварительно подавать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в территориальную комиссию при Росреестре, но до этого момента они не могут игнорировать досудебный порядок урегулирования спора, который для них (в отличие от индивидуальных предпринимателей) является обязательным.
К заявлению необходимо приложить справку о кадастровой стоимости недвижимости, копию правоустанавливающего документа, заверенную нотариально, а также отчет с положительным заключением эксперта из саморегулируемой организации оценщиков. При этом к выбору компании-оценщика следует отнестись серьезно — выяснить, как долго она работает на рынке, насколько успешно принимала участие в подобных мероприятиях.
Когда обращение в комиссию результата не принесло, надо обратиться с исковым заявлением в суд. При этом для того, чтобы оно было рассмотрено, рыночная стоимость объекта должна быть установлена на ту дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обращаться в суд с исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости недвижимых объектов могут юридические и физические лица — их собственники, а также лица, права и обязанности которых затронуты результатами кадастровой оценки (см. постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28). Заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта вправе подать даже бывший собственник недвижимости, если оценкой затронуты его права как налогоплательщика, поскольку налог начисляется за период владения недвижимостью.
Если недвижимость находится в долевой собственности, то любой ее участник вправе обратиться за пересмотром кадастровой стоимости объекта без согласия сособственников.
При этом суд проводит пересмотр стоимости не доли, а объекта в целом.
Необходимо учитывать, что суд имеет право увеличить или уменьшить рыночную стоимость объекта недвижимости, для чего проводится судебная экспертиза. Эксперт назначается судом, но заявитель вправе ходатайствовать о проведении экспертизы конкретным оценщиком, а в случае несогласия с результатами экспертизы — о назначении дополнительной проверки. Так что в большинстве случаев решение принимается в пользу заявителя.