В настоящее время большинство крупных проектов в столице реализуются в рамках редевелопмента промышленных зон.
И потенциальных покупателей наряду с промышленным прошлым и экологическими моментами волнует прежде всего вопрос сроков строительства, поскольку такие проекты, как правило, весьма масштабны и занимают значительные территории.
Строительство ведется в несколько очередей, и до завершения проекта может пройти 5‑7, а то и 10 лет.
Возведение объектов на промышленных территориях, как правило, требует особой подготовки (расчистка площадки, снос строений, рекультивация почвы). Соответственно, приобретая квартиру на старте крупного проекта, нужно быть готовым ждать заселения 2‑3 три года, а потом еще несколько лет наблюдать из окон строительство последующих очередей.
Безусловно, девелоперы в обязательном порядке осуществляют зонирование строящихся и жилых очередей, для чего возводятся специальные ограждения, которые исключают проникновение посторонних на строительные площадки. Кроме того, разводятся пешеходные и транспортные потоки жителей домов заселенных очередей и маршруты движения техники, ведущие к строящимся объектам, а также строго соблюдаются требования к режиму ведения на них шумовых работ.
Потенциальных покупателей волнует и вопрос экологической безопасности, так как промышленные территории обычно ассоциируются у них с вредными отходами производства.
Хотя такие отходы на самом деле не всегда присутствуют.
Промышленные зоны города имеют разную функциональную нагрузку — среди них можно выделить как непосредственно промышленные площадки, так и зоны проведения научно-исследовательских или опытно-конструкторских работ и складские территории. К промышленным площадкам примыкают территории, на которых размещаются автостоянки, коммуникации, инженерия, административные и обслуживающие производство объекты.
Если ранее на участке находилось вредное производство, то застройщик должен провести рекультивацию почвы. При рекультивации снимают от 1 до 10 метров верхнего слоя почвы и замещают этот объем новым грунтом. Заметим, что в зависимости от толщины и загрязненности заменяемого слоя почвы затраты на рекультивацию промышленной зоны могут составить от 10 до 60 млн руб. за 1 га, или 5‑10% общей стоимости строительства. В связи с этим у граждан возникает еще и вопрос, связанный с ценообразованием в таких проектах.
По мнению экспертов, себестоимость строительства на промышленных территориях может оказаться на 30‑40% выше себестоимости объектов, возводимых на свободных территориях, в то время как с ценами складывается совсем иная картина: в проектах редевелопмента они нередко ниже, чем в аналогичных стандартных проектах. Это объясняется тем, что в крупных проектах есть возможность устанавливать более низкие цены, особенно в тех районах, где наблюдается высокая конкуренция. Для того чтобы обеспечить бесперебойное финансирование масштабного строительства, девелоперам необходимо поддерживать высокие темпы продаж, в том числе и за счет более доступных цен.
Конечно, приобретение квартиры в доме, построенном на месте промышленных объектов, связано у потенциальных покупателей с определенными опасениями. Тем не менее сейчас наиболее интересные и доступные проекты в Московском регионе реализуются как раз на подобных площадках. Как видно, в покупке квартиры в проекте редевелопмента нет ничего страшного, но все же следует ответственно отнестись к выбору проекта и не забыть о проверке документов.