В конце июля этого года в силу вступил (правда, пока частично) Федеральный закон, которым в сферу долевого строительства были внесены существенные изменения.
В первую очередь Законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ определены новые требования к строительным компаниям. Теперь жилье разрешается строить только хозяйственным обществам (АО, ПАО, ООО). Наряду с этим компания должна обладать опытом возведения многоэтажных домов (не менее 3 лет) и иметь в своем названии словосочетание «специализированный застройщик». Такой статус может быть получен в результате участия в течение нескольких лет в строительстве в качестве генерального подрядчика или в роли технического заказчика. А кроме того, застройщик обязан иметь положительное заключение экспертизы проектной документации.
Что касается финансовой устойчивости компании, то обязательными требованиями становятся: наличие у застройщика собственных средств в размере не менее 10% стоимости строительства и на дату направления проектной декларации не менее 10% от общей суммы планируемого к реализации проекта на банковском счете; отсутствие обязательств по кредитам и обеспечению исполнения обязательств третьих лиц. При этом обязательства строительной компании, которые не связаны с получением средств по ДДУ и возведением объектов недвижимости, в пределах одного разрешения на строительство не должны превышать 1% от стоимости проекта, что исключает возможность ведения нецелевой деятельности.
На ограничение занятия другими видами бизнеса помимо строительства направлены и такие меры, прописанные в Законе, как запрет на получение кредитов и займов на цели, не связанные со строительством, на выпуск и выдачу ценных бумаг и облигаций, на приобретение акций и иных ценных бумаг третьих лиц, на выдачу ссуд и займов, на создание коммерческих и некоммерческих организаций и участие в их капиталах своими средствами либо имуществом. В рамках одного разрешения на строительство застройщики не имеют права на совершение сделок, не связанных с возведением объекта и привлечением средств дольщиков
Законом для строительных компаний также были введены следующие финансовые ограничения: собственные расходы застройщика не должны быть выше 10% стоимости проекта; общая сумма авансовых платежей по проекту не может превышать 30% от суммы проекта (при этом они должны направляться лишь на строительство и подготовку проектной документации. Учет средств, полученных от участников долевого строительства, застройщики обязаны вести по каждому дому в отдельности. Кроме того, усилен контроль за банковскими операциями строительных компаний. При перечислении средств третьему лицу застройщик обязан теперь вместе с распоряжением о переводе средств направлять в банк документы, подтверждающие реальность сделки.
Центральный элемент нового Закона — создание Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Эта мера была обусловлена необходимостью изменения способа обеспечения обязательств строительных компаний в целях возвращения средств участникам долевого строительства. Застройщики должны производить обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от суммы по каждому ДДУ. И из этих средств в случае банкротства строительной компании гражданам будет выплачиваться компенсация.
Требование к прозрачности деятельности обеспечивается обязательством размещения один раз в квартал бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения на собственном сайте застройщика.
Таким образом, следует ожидать, что новые нормы окажут на строительный рынок положительное влияние, однако в силу того, что не многие компании будут способны выполнить все требования Закона, это ослабит конкуренцию и приведет к сокращению объемов строительства жилья.