Аферисты на рынке жилья становятся все более изобретательными и постоянно придумывают новые методы обмана покупателей вторичной недвижимости.
Так в последний год очень популярной на столичном рынке стала схема, когда мошенники, представляясь по телефону сотрудниками правоохранительных органов – полиции, прокураты, ФСБ, убеждают людей продать свою недвижимость, чтобы помочь в поимке мошенников-покупателей.
Вырученные от сделки средства жертва сама переводит на некие “безопасные” счета псевдопредставителей ведомств, будучи убежденной, что по завершению уголовного дела квартира ей будет возвращена, а сделка купли-продажи аннулирована. Однако в итоге человек остается и без денег, и без жилья.
Данная схема опасна вдвойне, так как страдают от нее не только одураченные продавцы недвижимости, но и покупатели. Ведь пострадавший, поняв, что его обманули, обращается в полицию. Начинается следствие, а на квартиру накладывается арест. Честно купившему недвижимость человеку приходится в судах доказывать, что он не мошенник, а добросовестный приобретатель.
Еще одна относительно новая мошенническая схема, на которую можно попасться при покупке «вторички», связана с махинациями с выморочной недвижимостью
Работает она так: мошенники находят неприватизированную квартиру, собственник которой недавно умер, вступают в сговор с представителем паспортного стола и задним числом вписывают в нее по договору социального найма некого родственника, после чего объект приватизируют и продают. Когда выясняется, что недвижимость попала в собственность продавца мошенническим путем, людям, честно купившим ее, приходится судиться с городской администрацией, доказывая свою добросовестность как приобретателя. Доказать это получается далеко не всегда.
Еще один неприятный сюрприз сегодня может ожидать покупателей квартир, приобретенных в ипотеку, которая еще не погашена.
- Для проведения подобной сделки с объекта недвижимости сначала необходимо снять обременение, то есть погасить задолженность по кредиту перед банком.
- Технически такие сделки реализуются через заключение нотариального договора купли-продажи в два этапа. Сначала деньги покупателя идут на погашение невыплаченной ипотеки, затем, когда банк выдает закладную на недвижимость, регистрируется переход права собственности.
Естественно, что данные процессы происходят не единовременно, чем и пользуются мошенники.
- Для проведения подобных сделок привлекаются регистраторы как со стороны покупателя, так и со стороны продавца, действующие по доверенности.
- Если собственник жилья после того, как деньги поступят в банк, а кредит будет погашен, напишет заявление о том, что запрещает проводить сделку с недвижимостью без его личного участия, то регистрация перехода права собственности будет остановлена. Недобросовестный человек может попытаться продать квартиру еще кому-то.
- Если все получится, то за счет средств одного покупателя он погасит кредит, а за счет второго получит денежную компенсацию.
Кроме того, мошенники на рынке жилья начали пользоваться изменениями в законе о банкротстве, вступившими в силу в 2019 году и упростившими данную процедуру. Согласно ему продажа любого имущества в течении трех предшествующих признанию человека банкротом лет может трактоваться как уход от выплат действующим кредиторам. Такую сделку купли-продажи также можно признать недействительной.
При этом кредиторами данного физического лица, продавшего квартиру, могут выступать сами мошенники, выдавая ему займы. Потом они же могут потребовать забрать недвижимость, а сделку признать недействительной, особенно, если она проведена с какими-то нарушениями, например, занижением стоимости в договоре
В целом можно сказать, что ситуация с мошенничеством на рынке жилой недвижимости сегодня, к сожалению, не самая благоприятная. Вместе с новыми схемами обмана работают старые, например, когда квартиру продают по поддельной доверенности либо пытаются продать по фальшивым документам недвижимость, взятую в аренду. Поэтому потенциальным покупателям квартир нельзя расслабляться, а подходить к процессу.
Как бороться с новыми видами мошенничества?
К сожалению, универсального рецепта, позволяющего защититься от мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке, не существует. Однако снизить риски можно, если предпринять несколько шагов.
Во-первых, выбирать квартиру стоит с холодной головой. Первое, что должно насторожить, – это желание собственника продать свою недвижимость, особенно, если она находится в хорошей локации и отличном состоянии, по цене ниже рыночной. Такие варианты необходимо рассматривать через призму пристального внимания. Не торопиться с покупкой, а все тщательно проверить.
Во-вторых, обязательно следует с привлечением профессионалов провести юридическую проверку объекта недвижимости. Подобные услуги стоят недорого и широко представлены на рынке. Их предлагают как в большинстве агентств недвижимости, так и в ряде банков, юридических компаниях. К данному вопросу отнестись необходимо максимально внимательно, ведь даже опытный риэлтор может не увидеть факта фальсификации документов при заключении сделки. Если по квартире есть сомнения, то юридическую проверку можно заказать в двух разных компаниях. То есть одно мнение хорошо, а два лучше.
В-третьих, необходимо на всякий случай сохранять доказательства своей добросовестности как приобретателя недвижимости. В этом плане сделку купли-продажи следует проводить не за наличные, а только в электронном виде, сохраняя электронный чек. Также обязательно следует попросить продавца предоставить справки о том, что он является вменяемым и не состоит на учете в психо- и наркодиспансере. Данные документы можно будет использовать как доказательства в суде.
Конечно, самым эффективным способом защиты от мошенников при покупке квартиры остается обращение к надежному агентству недвижимости. Они сегодня накопили колоссальный опыт, а их специалисты обладают всеми необходимыми навыками и знаниями, позволяющими безопасно провести сделку любой сложности.
Кроме того, официальный договор с агентством также может стать доказательством того, что человек является добросовестным приобретателем квартиры. Его в случае спорных ситуаций также можно будет предъявить в суде, показав, что человек действительно искал честный и надежный способ для решения жилищного вопроса, а не пытался кого-то обмануть.