В последние два-три года сформировался устойчивый миф о чрезвычайно дешевом ипотечном жилье, которое можно приобрести чуть ли не по ликвидационной стоимости. Однако он остается всего лишь мифом — таких квартир на московском рынке недвижимости практически не существует. Если быть точнее, то о них много говорят, но при этом никто подобного не находит. Безусловно, редкие случаи продажи таких квартир могут иметь место, но и цена на них в процессе реализации резко возрастает. Продажа квартиры себе в убыток — сомнительное удовольствие, а уж тем более если она обременена ипотекой с массой вытекающих...
Как показывают рыночные исследования, реализационная цена ипотечной квартиры обычно ниже среднерыночной на 10—15%. Но не стоит забывать, что сниженная цена невыгодна продавцу, поскольку он надеется не только рассчитаться по остатку долга с банком, но и изыскать возможность покупки другой квартиры.
Квартиры, представляющие собой залоговое имущество банков, весьма проблематичны, поскольку сделки с ними существенно отличаются от типичных сделок с жильем непосредственных собственников.
Не каждый клиент примет на себя риск покупки залогового недвижимого имущества.
На самом деле у риелтора с ипотечным жильем «технологических» трудностей возникает не так много, но вот покупатель, готовый внести аванс, начинает задумываться о том, что приобретает «зависимое» жилье, и терзается сомнениями, а не «повиснут» ли на нем чужие долги? Поэтому одна из главных задач специалистов ЦДН — доходчиво объяснить покупателю квартиры, что серьезных проблем здесь вовсе нет. Технология продажи проста: деньги вносятся в две сейфовые ячейки, а покупатель получает «чистую», зарегистрированную квартиру.
В настоящее время сформировалось множество схем проведения сделок с ипотечным жильем: нотариально заверенное соглашение покупателя и продавца; открытие банковского депозита, на который покупатель вносит оставшуюся сумму по ипотечному кредиту; покупка самого ипотечного кредита (банковского продукта) и даже неофициальный (и, следует заметить, довольно рискованный) способ — досрочное погашение ипотеки продавца покупателем и последующая типовая процедура переоформления прав на квартиру без уведомления банка.
ЦДН не прибегает к сомнительным и рискованным вариантам сделок с ипотечными квартирами.
Мы практикуем только наиболее надежные, проверенные временем, которые я приведу ниже.
Освобождение ипотечной квартиры от обременения в течение двух недель. Эта схема довольно прозрачна. Документы, оформленные в установленном законом порядке, подаются на регистрацию. Спустя неделю покупатель уже имеет на руках бумаги, в которых содержатся сведения о том, что приобретаемое имущество находится в залоге у конкретного банка. И только после получения документов, устанавливающих право собственности на квартиру, банк вправе открыть доступ к деньгам в ячейке. Далее покупатель получает свидетельство о собственности и справку об отсутствии обременений, которые регистрируются в течение следующей недели. Схема полностью законна, но приемлема лишь для тех покупателей, которые способны преодолеть психологический барьер, — обладание чужими долгами в течение недели.
Двойная сделка. ЦДН стремится к тому, чтобы в процессе сделки с квартиры сразу был снят залог и осуществлена ее регистрация без долговых обязательств. Поэтому мы часто предлагаем вариант одновременной продажи ипотечной квартиры и покупки теперь уже бывшим собственником новой. В большинстве случаев новое жилье будет меньшей площади, расположено в Московской области или в другом регионе. Этот вид сделки наименее хлопотный — на выходе имеем одновременно решение проблем и бывшего собственника (должника), и приобретателя.
Сделка с альтернативой. ЦДН предлагает заключить сделку по продаже квартиры, еще находящейся в залоге у кредитного учреждения. На первом этапе мы полностью гасим задолженность продавца по его ипотечному кредиту и получаем бумаги для снятия залога. Одновременно наши специалисты подыскивают покупателя на квартиру и соответствующую альтернативу. В результате клиент переселяется из большой квартиры в «малометражку» (или в Московскую область, другой регион). Казалось бы, перспектива не радужная… Однако в таком случае человек не теряет жилье и одновременно рассчитывается по своим долгам!
Какой бы вариант ни выбрал продавец или покупатель, ЦДН грамотно подойдет к решению проблем и постарается избежать существенных психологических и финансовых потерь с обеих сторон.
Генеральный директор А/Н «ЦДН» Пысин Анатолий Юрьевич