Давайте разберемся, какая недвижимость более всего подходит для аренды.
От сдачи внаем можно иметь стабильный доход, но с позиции окупаемости инвестиций аренда — инструмент довольно спорный, поскольку вложения окупаются лишь через достаточно длительный период — 15–20 лет. Поэтому в аренду обычно сдают квартиры, которые перешли в собственность, к примеру, по наследству. Кроме того, нередко квартира приобретается не для проживания, а для сохранения средств и страхования от инфляции.
Главная ошибка будущих арендодателей заключается в том, что они приобретают квартиру, ориентируясь на собственные потребности, которые они могут не совпадать с потребностями арендаторов. Жилплощадь арендуют люди, которые приехали в Москву работать, и самый важный для них фактор — это обычно расположение квартиры. То есть какими бы достоинствами ни обладало жилье в далеком Подмосковье, с точки зрения аренды оно будет маловостребовано.
При покупке квартиры для сдачи в аренду следует рассматривать территории, которые находятся в пределах ТТК или непосредственно прилегают к нему, где сосредоточено немало престижных деловых комплексов. При этом наилучшее расположение — рядом со станциями метрополитена или железнодорожными станциями.
Не менее важно заранее определиться с тем, кому предполагается сдавать квартиру.
Если это студенты, иммигранты или работающие вахтовым методом, то качество и площадь жилья редко имеют значение. Если же ее планируется сдавать семьям с детьми, то здесь необходимы иные условия. Такое жилье должно находиться рядом с детским садом или школой, иметь более одной комнаты и обязательно косметический ремонт, располагать минимальным набором бытовой техники. При выборе материалов для ремонта следует учитывать, что вложения в ремонт должны окупаться за пару месяцев аренды.
Поскольку вторичное жилье располагается в районе со сложившейся инфраструктурой, это увеличивает стоимость его аренды. Кроме того, в такой квартире уже сделан ремонт. В то же время на начальном этапе строительства цены на квартиры в новостройках на 20–30% ниже, чем на готовое жилье.
Следует также обратить внимание на апартаменты, которые стоят на 20–30% дешевле, чем квартира. Имея такое жилье в собственности, в нем тем не менее нельзя оформить постоянную регистрацию (хотя для арендаторов она не столь важна).
Необычные квартиры — мансарды, лофты, жилье в полуподвале — пользуются высоким спросом у состоятельных арендаторов, особенно у топ-менеджеров — иностранцев, работающих в России. Последние — аудитория, крайне привлекательная для арендодателей, так как они готовы оплачивать эксклюзивное жилье по повышенной ставке и бережно относятся к арендуемым объектам. Ко всему прочему недвижимость для них обычно снимает компания, то есть договоры заключаются с юридическим лицом. В случае возникновения спорных ситуаций это самый надежный вариант.
Сдача недвижимости в аренду связана с определенными рисками, поэтому собственники нередко предпочитают отказаться от нее. Прежде всего процедура сдачи в аренду связана с риском временных потерь (поиск подходящего арендатора). Помимо этого есть опасность порчи имущества арендаторами. Избежать неприятностей поможет грамотное составление договора и включение в него описи имущества.