Размен квартиры возможен независимо от того, приватизирована она или нет. 

Однако есть ряд ограничений. Неприватизированное жилье можно разменять только на несколько муниципальных квартир. То же самое и с приватизированным: его размен на объекты из неприватизированного жилого фонда не допускается.

Размен квартир, находящихся в собственности у частных лиц, и  квартир, принадлежащих государству, осуществляется в разных учреждениях. Первых — в Росреестре, а вторых — в уполномоченных организациях города.

В законодательстве РФ зафиксировано несколько случаев, когда размен квартиры запрещен. Совершить размен невозможно, если:

‑ подан иск об изменении или о расторжении договора социального найма;

‑ объект непригоден для проживания людей;

‑ ожидается снос дома;

‑ в доме запланирован капитальный ремонт;

‑ право пользования объектом оспаривается в суде;

‑ человек, намеревающийся заселиться в квартиру, имеет тяжелую форму хронического заболевания, включенного в перечень, утвержденный постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378.

Существует лишь два варианта размена квартир — путем продажи и мены. 

И в том и в другом случае происходит переход права собственности. В первом случае жилье продается, а каждый из собственников получает деньги пропорционально своей доле, после чего самостоятельно покупает отдельное жилье. Во втором случае  одновременно с продажей квартиры идет поиск жилья для всех совладельцев. Сделка и договор мены схожи со сделкой и договором купли-продажи. Разница заключается лишь в том, что в расчетах используются не деньги, а недвижимость.

Причиной размена жилья обычно выступает стремление улучшить свои жилищные условия или получить дополнительные средства, которых так не хватает в кризис.

Так, жильцы коммунальных квартир, находящихся в социальном найме, используют размен для улучшения жилищных условий. Перебраться в более комфортное жилье можно как без доплаты, так и оплатив дополнительные метры. Оплату можно произвести и за счет личных средств, и с использованием средств государственных целевых программ, субсидий, кредитов, гарантийных обязательств. Возможна и комбинация перечисленных способов оплаты. Правовые аспекты улучшения жилищных условий и размена квартиры регулируются ГК РФ и ЖК РФ.

Оценить, насколько выгоден размен, можно, проанализировав сделку по четырем параметрам: цена, за которую будет продана квартира; размер комиссионных риелтора, если пользоваться его услугами; цена приобретаемой квартиры; сроки проведения сделки. В нынешних условиях следует помнить, что спрос на жилье снизился, в связи с чем время поиска покупателя может значительно превысить сроки, на которые продавец рассчитывал изначально.