Юридическая проверка квартиры перед покупкой – это задача серьезная, содержащая массу тонкостей и нюансов.

В ней просто не бывает незначительных моментов, любой неучтенный риск может привести к самым негативным последствиям, вплоть до признания сделки недействительной и потери жилья. Поэтому к каждому шагу необходимо относиться максимально внимательно.

Условно весь процесс можно разделить на несколько независимых процедур. Они в одинаковой степени важны.

Первая – проверка правоустанавливающих документов

В зависимости от того, что является основанием для владения объектом недвижимости, она будет осуществляться по-разному.

• Если квартира приобретена по договору купли-продажи, то необходимо проверить сам договор, запросить документы, подтверждающие факт оплаты, ‒ расписку, банковский перевод и др. Особенно, если сделка проводилась менее трех лет назад. 
• Если недвижимость получена по завещанию, то ее необходимо проверять на предмет наличия людей, которые не знали о смерти, но по закону все равно могут претендовать на долю имущества даже после вступления в наследство нынешнего собственника. По закону к таким категориям граждан относятся пенсионеры, инвалиды, совершеннолетние дети и люди, находящиеся под патронажем.

Вторая – это юридическая проверка собственника недвижимости

Включает в себя ряд шагов.

• Первым из которых является проверка паспорта владельца или владельцев, если их несколько. Паспорт должен быть действующим. Бывают случаи, когда человек сам не знает, что живет с недействительным документом. Например, у меня однажды из машины украли сумку с документами. Я сразу же обратился в полицию, написав заявление. Однако через несколько дней сумку нашли другие люди и вернули. Я, соответственно, не стал ничего с этим делать и продолжил пользоваться паспортом, но оказалось, если заявление об утере написано, то он в базах МВД становится недействительным.
• Паспорт владельца квартиры следует внимательно изучить, убедиться, что в нем нет исправлений, все страницы расположены в правильном порядке, данные с печатей и штампов соответствуют написанной рядом информации и т.п.
• Также в паспорте следует посмотреть наличие штампа о регистрации брака. Если его нет, то уточнить у продавца женат ли он сейчас и был ли женат на момент покупки квартиры. Если человек находится в браке, то для проведения сделки он должен предоставить согласие супруга.
• Кроме того, необходимо проверить собственника недвижимости на предмет дееспособности, запросив справки, подтверждающие, что он не находится на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

В отдельную процедуру юридической проверки недвижимости следует выделить проверку собственника на предмет возможного банкротства.

• После недавних изменений в законодательстве продажа любого имущества в течении трех предшествующих признанию человека банкротом лет может трактоваться как уход от выплат действующим кредиторам.
• Проверять человека необходимо тщательно с точки зрения наличия непогашенных займов, просрочек по кредитам и долговым обязательствам перед иными людьми и организациями.

Четвертая процедура – это юридическая проверка прав третьих лиц.
Для ее проведения необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги. Она поможет проверить, были ли зарегистрированы в квартире другие люди помимо собственника, сохраняют ли они право на проживание в случае продажи. Например, тех, кто ранее мог отказаться от участия в приватизации квартиры, но сохраняет право на использование жилья.

 Еще одна процедура – это юридическая экспертиза истории квартиры. Проводится она с помощью запроса соответствующей выписки из ЕГРН, позволяя выяснить прежних собственников объекта, как и какое количество раз переходили права собственности на него, накладывались ли какие-нибудь обременения ранее.

 Последний важный этап юридической проверки – это проверка качества квартиры. Заключается она в изучении документов, запрошенных в БТИ, на выявление неузаконенных перепланировок и других переустройств.

В завершении отметим один очень важный момент – не лишним будет проверить на подлинность все справки и документы, которые предоставляет сторона продавца недвижимости.

Сегодня люди часто верят документам по факту их наличия. При этом даже в нашей практике было не менее пяти случаев, когда собственники предоставляли поддельные справки, что не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
Поэтому рекомендуем не верить никому на слово, а все тщательно проверять. Например, не полениться и сходить за данными справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование было проведено при вас и в день обращения.

Какие открытые ресурсы может использовать рядовой покупатель (не специалист), чтобы самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед сделкой?

С доступностью ресурсов, с помощью которых можно самостоятельно провести юридическую проверку квартиры перед покупкой, после ужесточения требований к защите личных данных стало заметно сложнее. Большая часть информации стала закрыта.

• Даже выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой указано, кто является собственником, есть ли обременения, стороннему человеку получить нельзя. Теперь только сам собственник может со своей странички на «Госуслугах» заказать данную выписку.
• Самостоятельно нельзя получить архивную информацию из паспортного стола о том, кто зарегистрирован в квартире в данный момент, а кто был ранее. Также не получится проверить легитимность справок собственника на дееспособность, только если сделка не проводится через нотариуса. Тогда он может сделать запрос в систему, где в специальном реестре содержится информация о тех, кто был признан недееспособным.

Лучше ситуация с доступностью ресурсов, позволяющих проверить продавца квартиры на возможное банкротство.

 О наличии задолженности перед федеральными судебными приставами можно узнать в соответствующем разделе сайта данного органа. Информация не является ли человек банкротом содержится на портале «Федресурс» и в «Едином федеральном реестре банкротов». Порталы «Контур» и Rusprofile позволят проверить человека на наличие у него открытого ООО и ИП.

Если собственник продает недвижимость через нотариуса, то тот должен действовать по доверенности. Проверить ее подлинность возможно на сайте Федеральной нотариальной палаты. В другом разделе данного ресурса можно проверить свидетельство о смерти бывшего собственника недвижимости.
Также с помощью сервиса «Госуслуги» и сайта МВД можно проверить паспорт собственника по списку недействительных паспортов.

 Существуют и другие ресурсы, которые рядовой покупатель теоретически может использовать для самостоятельной проверки юридической чистоты недвижимости.
Однако здесь необходимо отметить важный момент – помимо полезных сайтов, незнающий человек может оказаться на ресурсах мошенников, которые создают фейковые страницы с названиями, которые похожи на официальные. Попав на них, можно не только некорректно проверить информацию, но и случайно слить свои персональные данные, перевести деньги, не получив услугу, или вовсе лишиться денежных средств со счета в банке.
Поэтому все-таки в данном вопросе рекомендовал бы обратиться за помощью к профессионалам рынка недвижимости. Они знают, какие ресурсы можно использовать, какие из них бесплатные, а какие нет, где предоставляется больше необходимой информации и т.д.

Стоит ли обращаться к юристу для проверки юридической чистоты квартиры или можно сделать это самому?

Что об этом говорит Анатолий Пысин: "Как дипломированный юрист и специалист с опытом работы на рынке недвижимости более 23 лет считаю, что самостоятельно юридическую проверку квартиры провести не получится. Для этого необходимо обладать временем и определенным набором компетенций, которых у 99% покупателей квартир нет. Конечно, отдельные люди, способные на это, найдутся, но это будет редким исключением из правил. Незнакомые с рынком недвижимости граждане при желании сделать все самостоятельно столкнутся с огромным количеством сложностей, начиная с элементарного непонимания терминологии, незнания даже названия справок и документов.
Поэтому лучше доверить юридическую проверку недвижимости профессионалам. Особенно с учетом того, что ее стоимость в Москве составляет порядка 50 тысяч рублей, а предлагают ее в большинстве агентств недвижимости, ряде крупнейших банков, юридических компаниях. Стоимость проверки просто несоизмерима с ценой квартиры. Неразумно рисковать 10-15 млн рублей, чтобы сэкономить 50 тысяч.
Агентствами недвижимости сегодня накоплен просто колоссальный опыт в вопросах юридического сопровождения сделок с недвижимостью. В нашем агентстве недвижимости ЦДН, например, есть сильный юридический отдел, специалисты которого знают, как проводить сделку с недвижимостью идеально с юридической точки зрения, чтобы ее просто невозможно было оспорить в будущем."